¿Quién paga las reparaciones de una vivienda arrendada en Colombia?

Viernes, 25 de abril de 2025

Al momento de arrendar un inmueble en Colombia, surgen preguntas comunes como: “¿Quién debe encargarse de las reparaciones?”, “¿Debo entregar el inmueble pintado?”, o “¿Qué pasa si aparecen daños estructurales?”. En Digital Raíces, queremos que tanto arrendadores como arrendatarios tengan claridad sobre sus derechos y deberes, basándonos en la Ley 820 de 2003 y el Código Civil colombiano.

Obligaciones del arrendador

El arrendador (propietario del inmueble) tiene la responsabilidad de mantener la vivienda en condiciones óptimas para que el arrendatario pueda disfrutarla de manera segura y cómoda. Estas son sus principales obligaciones:

• Realizar reparaciones estructurales y de desgaste natural: Incluyen humedades, grietas, asentamientos o deterioro natural como la pintura desgastada después de tres años de uso continuo.
• Entregar y mantener el inmueble en condiciones habitables: Si el deterioro afecta el uso normal del inmueble (por ejemplo, filtraciones que dañan las paredes o pisos), el propietario debe intervenir con prontitud.

Obligaciones del arrendatario

El arrendatario, por su parte, también tiene compromisos claros al habitar el inmueble:

• Cuidar el inmueble como si fuera propio: Los daños ocasionados por mal uso, como golpes, manchas, perforaciones no autorizadas o instalaciones incorrectas, deben ser reparados por el arrendatario.
• Entregar el inmueble en condiciones similares a como lo recibió: Aunque el desgaste natural es aceptado, cualquier deterioro adicional corre por cuenta del inquilino.

Caso común: ¿Quién pinta al final del contrato?

En Digital Raíces vemos con frecuencia este escenario. Un contrato de arriendo termina y surge la duda:

¿Debe el arrendatario pintar la vivienda antes de entregarla?

Depende del estado de la pintura al inicio y al final del contrato.

• Si la pintura se deterioró por desgaste natural y han pasado al menos tres años, el arrendador asume esa responsabilidad.
• Si hay manchas, rayones, grafitis o se cambiaron los colores sin autorización, el arrendatario debe pintar o asumir los costos.

¿Qué pasa con reparaciones urgentes?

Según el Artículo 1993 del Código Civil, si el arrendador no atiende reparaciones indispensables no locativas, el arrendatario puede hacerlas por su cuenta, siempre y cuando:

• Se notifique previamente al arrendador.
• El valor no exceda el 30% del canon mensual.
• Si el valor es mayor, se pueden hacer descuentos periódicos hasta cubrir el monto.

Recomendaciones desde Digital Raíces

1. Deja constancia de todo en el contrato y en el acta de entrega inicial. Un inventario detallado y fotos pueden evitar malentendidos al finalizar el contrato.
2. Dialoga con el arrendador antes de hacer reparaciones. En muchos casos, es posible llegar a acuerdos beneficiosos, como que el inquilino aporte la mano de obra y el propietario los materiales.
3. Si no hay acuerdo, acude a un centro de conciliación. Estos mecanismos pueden evitar procesos legales más largos y costosos.
4. Consulta y exige el cumplimiento de tus derechos. Tanto arrendador como arrendatario tienen deberes claros por ley, y desconocerlos puede afectar la buena relación entre ambas partes.

En Digital Raíces, te acompañamos en cada paso de tu proceso de arriendo. Nuestro objetivo es ayudarte a tomar decisiones informadas, justas y seguras.

¿Tienes una duda específica sobre tu contrato o situación actual? Escríbenos y nuestro equipo te orientará.

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