¿Qué es y para qué sirve un contrato con cláusula de arras?

Viernes, 25 de abril de 2025

Comprar una vivienda en Colombia no es solo una de las decisiones financieras más importantes que una persona puede tomar; también implica una serie de pasos legales que deben hacerse con cuidado. Uno de ellos, aunque a veces poco conocido, es el contrato con cláusula de arras, una herramienta clave para proteger tanto al comprador como al vendedor antes de cerrar oficialmente una compraventa.

¿Qué son las arras en un contrato de compraventa?

Las arras son una cantidad de dinero que se entrega como anticipo para "pisar" o asegurar un negocio de compraventa. Este dinero representa un compromiso real entre comprador y vendedor, y sirve como garantía para que ninguna de las partes se retire de forma arbitraria del acuerdo.

En Colombia, más que un contrato de arras independiente, se utiliza una cláusula dentro del contrato de compraventa donde se establece este compromiso previo. Esta cláusula define las condiciones del anticipo, los derechos y obligaciones de cada parte, y qué ocurre si una de ellas incumple el acuerdo.

Tipos de arras: ¿cuáles existen?

Según la legislación colombiana y la jurisprudencia, existen principalmente tres tipos de arras:

• Arras confirmatorias: Son las más comunes. Funcionan como un pago anticipado que luego se descuenta del valor total del inmueble. Si alguna de las partes incumple, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato o una indemnización.
• Arras penitenciales o de retractación: Permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato. Si lo hace el comprador, pierde el dinero entregado; si lo hace el vendedor, debe devolver el doble de lo recibido.
• Arras penales: Establecidas por jurisprudencia, funcionan como una sanción económica adicional si alguna de las partes incumple.

¿Cuál es el respaldo legal en Colombia?

Aunque el contrato de arras como tal no está regulado de forma específica en la ley colombiana, su uso es válido y legal. Las reglas aplicables se encuentran en el Código Civil (artículos 1859, 1861 y 1979), que hacen referencia a las obligaciones entre las partes y a cómo se manejan este tipo de anticipos.

Esto hace que la redacción del contrato sea fundamental. Es clave dejar por escrito el propósito de las arras, su monto, los plazos y las condiciones bajo las cuales se devuelven o se pierden.

Ventajas de usar una cláusula de arras

• Seguridad para ambas partes antes de firmar la escritura definitiva.
• El comprador garantiza que el inmueble no será vendido a otro.
• El vendedor tiene un compromiso real de que el negocio avanzará.
• Permite tiempo para tramitar créditos, revisar documentos, hacer inspecciones, etc.

Riesgos y lo que debes tener en cuenta

Aunque es útil, una cláusula de arras mal redactada puede generar conflictos. Algunos riesgos son:

• Pérdida de dinero si se incumplen las condiciones.
• Falta de claridad en los términos, que puede dar lugar a interpretaciones legales.
• Problemas si no se especifica qué tipo de arras se está usando.

Consejos clave para una cláusula de arras efectiva

1. Sé claro con el objetivo: ¿Es un anticipo? ¿Permite retractarse? Esto debe quedar por escrito.
2. Define un monto razonable: Normalmente se recomienda entre el 1% y el 5% del valor total del inmueble.
3. Redacta con precisión: Incluye fechas límite, condiciones para la devolución o pérdida de las arras, e identifica bien a las partes y el inmueble.
4. Pide asesoría legal: Contar con un abogado o asesor inmobiliario evitará errores y posibles vicios jurídicos.
5. Evita cláusulas abusivas: Revisa con calma todo lo que firmas. Un contrato justo debe proteger a ambas partes.

En resumen

La cláusula de arras es una herramienta muy útil en el mundo inmobiliario colombiano. No solo formaliza un compromiso serio entre las partes, sino que también les da espacio para organizar los trámites sin miedo a que la otra parte se retire sin consecuencias.

En Digital Raíces siempre recomendamos tener todo por escrito, contar con asesoría profesional y entender bien tus derechos antes de entregar o recibir dinero en una negociación inmobiliaria.

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